Gayrimenkul sektöründe yeni arayışlar

Fuzul Topraktan Yönetim Kurulu Başkanı Faruk Akbal, bir grup gazeteci ile gerçekleştirdiği sohbet toplantısında gayrimenkul sektörünün, özellikle erişilebilir konut arzı ve finansmanı konusunda çok ciddi bir sınavdan geçtiğini belirterek, yeni oluşturdukları modelleri ve hayata geçirecekleri projeleri anlattı.Faruk Akbal, yatırımcıya “ev biriktirme” kavramını anlatmaya çalıştıklarını belirterek, markalı konutlardan ehliyet, liyakat ve prestij tarafını; kooperatiflerden ise ortaklık kültürü ve el birliğiyle bir şeye sahip olabilme anlayışını alarak, bu sentezden “Aşamalı Konut Sahibi Olma Sistemi”ni hayata geçirdiklerini söyledi.Sermaye piyasalarında proje gayrimenkul yatırım fonları gibi bu modelin alternatiflerinin de olduğunu anımsatan Akbal, SPK’nın geçen seneki düzenlemesi ile bu fonların hayata geçtiğini, ancak hâlâ vatandaşa ulaşmakta zorlanıldığını dile getirdi.Akbal, “Aşamalı Konut Sahibi Olma Sistemi”nin ardından yeni modeller üzerinde de çalışmalarına değinerek, bunlardan biri için İngiltere’de uygulanan “ortak ev sahipliği (shared ownership)” modelini örnek aldıklarını kaydetti.Bu sistemde konutun mülkiyetinin paylaşmalı olduğuna dikkati çeken Akbal, sözlerini şöyle sürdürdü:“Örneğin, evin yüzde 25’ine sahip olan biri, o evi kullanmaya başlıyor. Kalan yüzde 75 için kira ödüyor. Daha sonra imkânı olursa, evin bir yüzde 25’ini daha satın alıyor. Böylece geriye kalan yüzde 50 için kira ödemeye devam ediyor. Zamanla evin tamamına sahip olabiliyor. Bu sistem, konutu erişilebilir hâle getiriyor. Çünkü alıcı, evi bir anda almak zorunda kalmıyor; gücü yettiği kadarıyla başlıyor ve zaman içinde sahipliğini artırıyor. Bu model Türkiye’de de uygulanabilir. Özellikle büyük şehirlerdeki erişim problemi için ciddi bir çözüm alternatifi sunabilir. Fuzul Topraktan olarak, 2026 yılı içinde bu modeli hayata geçirmeyi planlıyoruz.”Akbal, bu sistemi çoğunlukla kendi geliştirdikleri projeler üzerinden kurmayı planladıklarını da sözlerine ekledi.Faruk Akbal, ayrıca uluslararası bir fon kuruluşuyla birlikte Türkiye’de ilk erişilebilir konut fonunu kurmaya hazırlandıklarını belirterek, ABD’de 59 milyar dolarlık erişilebilir konut fonu bulunduğunu, bunların amacının, ülkenin her bölgesinde erişilebilir konut üretimini desteklemek olduğunu kaydetti.Avrupa, Kanada, Avustralya, Yeni Zelanda gibi ülkelerde de bu fon tiplerinin bulunduğuna dikkati çeken Akbal, “Şu anda Türkiye’de 1 trilyon lirayı aşan miktarda para piyasası fonları var. Öte yandan gayrimenkul fonlarının Türkiye’deki büyüklüğü en son 150 milyar lira civarında. Bunun da yüzde 95’ten fazlası kapalı fonlardan oluşuyor. Kapalı fon demek, aslında fon olarak işlem görse de mevzuat ve vergi açısından şirket bünyesinde arsa tutmak yerine fonda tutmayı tercih etmek anlamına geliyor. Yani bu fonlar tam anlamıyla sermaye piyasası ürünü değil. Daha çok mevzuat nedeniyle oluşturulmuş bir yapı. Gayrimenkul fonlarının Türkiye’de yeterince gelişememesinin temel sebebi aslında burada yatıyor.” dedi.Akbal, gayrimenkulün yaşam döngüsünün, yani arsayı alıp, projelendirmek, geliştirmek, satmak ve yerine yenisini koymak olmak üzere, en az 5 yıl, çoğu zaman 7 yıl civarında sürdüğünü belirterek, şunları söyledi:“Ancak yatırımcılar daha çok kısa vadeli, likit ve düşük riskli fonlara yöneliyor. Biz de yatırımcılara 3 ayda bir istedikleri zaman gelirini alıp fon paylarından çıkabilecekleri bir yapı oluşturuyoruz. Yani yatırımcı, istediği zaman girip üç ay sonra ya da en geç 24 ay içerisinde fonundan çıkabiliyor. Bu fon tipi, uluslararası bir fon kuruluşuyla birlikte geliştiriliyoruz. Bir uluslararası danışmanlık şirketinden de görüş aldık. Şu anda Sermaye Piyasası Kurulu’na başvurumuzu yaptık ve onların onay süreçlerini bekliyoruz.”Amaçlarının gayrimenkulü yatırım aracı olarak gören insanların yöneleceği likit sayılabilecek bir gayrimenkul yatırım enstrümanı oluşturmak olduğunu ifade eden Akbal, böylece, nitelikli yatırımcıların kaynağını erişilebilir konut üretimine sevk edeceklerini söyledi.Faruk Akbal, Türkiye’de finansman eksikliği nedeniyle insanların proje geliştirmek amacıyla arsa satın almadıklarını belirterek, sistemin neredeyse tamamen kat karşılığı modele döndüğünü kaydetti.Geliştiricinin sermayesinin olmaması, bankaların da bu geliştirmelere kredi verme iştahının düşük olduğu şimdiki gibi dönemlerde arsa sahiplerinin müteahhite yüzde 50 ortaklık teklif ettiğini ifade eden Akbal, “Normal şartlarda arsa maliyetinin toplam maliyetinin yüzde 15 - 25’i geçmemesi gerekir. Biz de bu doğrultuda, arsa satın alma modeline yöneldik. Piyasada makul ve cazip bulduğumuz bölgelerde, özellikle İstanbul’un çeperlerinde Arnavutköy, Ispartakule, Pendik, Tuzla, Başakşehir ve Esenler gibi lokasyonlarda kendimize bir hat çizdik. Bu bölgelerde uygun arsa bulduğumuzda doğrudan satın alıyor ve projeleri çok hızlı geliştiriyoruz. Dünyada her gün yaklaşık 96 bin yeni erişilebilir konuta ihtiyaç duyuluyor. Erişilebilir konut demek, vatandaşın gerçek ihtiyacına uygun, ulaşabileceği maliyetlerle üretilmiş konut demek. Ancak Türkiye’de de şu anda üretilen konutların büyük çoğunluğu, TOKİ dışında, üst gelir grubuna hitap ediyor. Biz bu ihtiyaç karşısında henüz çok küçük bir noktadayız. Dolayısıyla elimizdeki modelleri geliştirerek, yeni enstrümanlar oluşturarak bu yapıyı ölçeklemeye, yaygınlaştırmaya çalışıyoruz.” dedi.Fuzul Topraktan olarak yaklaşık 2 yılda toplam 5,3 milyar TL’lik arsa satışı gerçekleştirdiklerini bildiren Akbal, şunları söyledi:“Bu, konut inşaat gelirleriyle birlikte yaklaşık 13 milyar TL’lik bir hasılat anlamına geliyor. 2025 yılının başına kadar, yani 2023 sonu ve 2024'ü kapsayan dönemde 2,8 milyar TL'lik arsa satışına ulaşmıştık. 2025’in yalnızca ilk 5 ayında, önceki 1,5 yılda yaptığımız ciroyu neredeyse gerçekleştirdik. 2025 sonu itibarıyla, konut inşaat gelirleriyle birlikte toplamda yaklaşık 18 milyar TL’lik bir satış hacmine ulaşmayı planlıyoruz. Bu da geçen yıla kıyasla yüzde 100’ün üzerinde bir büyüme demek. 2026 ve 2027 yılları için ise her yıl yüzde 50 büyüme hedefliyoruz. Çünkü hala açmadığımız ürün grupları, girmediğimiz şehirler var. Ispartakule projemizde yüzde 77, Başakşehir’de ise yüzde 94 oranında inşaata katılım sağladık. Genel olarak ortalama katılım oranımız şu anda yüzde 85 civarında seyrediyor. Kalan müşteriler ise inşaata devam etmek istemediğini belirtti. Bu durumda, dairenin inşaat maliyetini Fuzul karşılıyor ve tamamlanan daireyi satışa çıkarıyor. Örneğin, müşterinin ödemesi gereken kat oranı yüzde 40 ise, müşteri sadece bu tutarı ödüyor ve daire satıldığında yatırdığı para kendisine geri dönüyor. Eğer daire kar ederse, müşteri de kar elde etmiş oluyor.”