Gayrimenkul sektörü, finansman ve kira artışları sorununa çözüm arıyor

Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) tüm paydaşları ile Haziran ayında bir çalıştay gerçekleştirerek sektörün sorunları ve mevzuatta yapılmasını istedikleri değişiklikleri masaya yatıracak.GYODER Başkanı ve Yönetim Kurulu Üyeleri, sektörle ilgili gelişmeleri değerlendirmek üzere bir grup gazeteci ile bir araya geldi.Toplantıda sektörün şimdiye kadar söylenmiş ne varsa değiştirmek zorunda olduğu ve artık yeni şeylerin söylenmesi gerektiği vurgusu öne çıktı. Özellikle konut edinmede finansmana erişim konusunda çok ciddi sorunlar yaşandığı ve bunu aşmak için sermaye piyasası araçlarının daha aktif bir şekilde kullanılmasının zorunlu olduğu ifade edildi.Türkiye’de 6-7 yıl önce yüzde 70 civarında olan konut sahipliği oranının şu anda yüzde 50’ler civarına gerilediğine dikkati çeken yetkililer, ev sahipliği oranı ve kiracılık sisteminin zayıflamasının eş zamanlı gerçekleştiğini, dolayısıyla hem ev sahipliği hem kiracılık alanında alışılmadık bir dönemden geçildiğini ifade etti.Yetkililer, Türkiye’de hane halkı büyüklüğünün giderek küçüldüğünü ve yıllar içinde ortalama kişi sayısı 5’lerden 3’lere, hatta 2,5’a kadar düşmesinin beklenmesine karşın hane sayısının yalnız yaşayan bireyler, boşanmalar gibi nedenlerle arttığına dikkati çekti.Son 10 yılda tek yaşayan kişi sayısının yüzde 30 arttığını ifade eden yetkililer, “Sektörün bu değişimleri iyi analiz etmesi ve konut üretiminde buna göre yönlenmesi gerekiyor. 10 yıllık bir konut politikası oluşturulmalı; arsa, finansman, tasarım, konut tipleri net olarak planlanmalı. Bu amaçla kamu, özel sektör ve STK’ların katılacağı bir ‘Türkiye Konut Politikası Platformu’ oluşturulması gerekiyor” dedi.GYODER Başkanı, dernek olarak uluslararası karşılaştırmalar ışığında konut politikası geliştirmeye hazır olduklarını belirterek, “Türkiye’nin yaklaşık yılda 800-900 bin konut üretmeye ihtiyacı var. Şu anda sadece 500-600 bin adet üretiliyor. Ayrıca, deprem riski altındaki İstanbul’da 5 yıl içinde dönüştürülmesi gereken 1,5 milyon konut var ve bunların 600 bini öncelikli durumda. Ciddi bir bütünleşik konut politikası, acil kodu ile Türkiye’nin gündeminde üst sıralarda yer almalı” İfadelerini kullandı.Yetkililer, GYODER olarak barınma sorununa çare olmak için “GYODER Yeni Konut Modeli”ni Kurguladıklarını bildirdi. Bu modelin temel amacının, kira fiyatlarını yarıya indirmek ve kentsel dönüşüme zemin hazırlamak olduğunu kaydeden yetkililer, “Kamunun kiraya veren konumunda olduğu bu modelde, arsa maliyetlerini düşürerek konut üretim maliyetlerini dengelemeye çalışıyoruz. Şu anda Türkiye’de arsa maliyetleri, toplam maliyetin ortalama yüzde 50’sine denk geliyor; bu oran Avrupa’da yüzde 20’ler civarında.”Toplantıda, konut edinmede finansmana erişimin en önemli sorun olduğunun altını çizen sektör yöneticileri, küresel ölçekte örneklenen çözümlerin konut sorununa devletin el atmasının gerekliliğini gösterdiğini kaydetti.GYODER Yeni Konut Modeli’nde devletin elindeki arsalar, gayrimenkul geliştiricilerine belli bir proje dönemi için ödünç verilmesi ve Kamu-Özel İşbirliği Yöntemi ile on binlerce konut inşa edilebilmesi öngörülüyor. Bu model çerçevesinde yap-işlet-devret modeliyle bireysel değil kamusal kiraya veren yapısı oluşturulacağı için kiracıyla kiraya veren arasındaki problemlerin de ortadan kalkacağı düşünülüyor.Finansman için sermaye piyasası enstrümanlarına daha fazla odaklanmak istediklerini ve bunun için çalıştıklarını ifade eden Yönetim Kurulu Üyeleri de gayrimenkul yatırım fonları tebliği, ardından proje gayrimenkul yatırım fonları ve şimdi de çıkması beklenen gayrimenkul sertifikaları düzenlemeleri gibi birçok alanda sektör olarak ciddi katkılar sağladıklarını kaydetti.GYODER Başkanı da Gayrimenkule Dönüştürülebilir Tahvil Tebliği taslağını SPK’ya teslim ettiklerini bildirdi.Yönetim Kurulu Üyeleri, bugüne kadar Türkiye’de gayrimenkul sektörünün büyük ölçüde arsa al, inşa et, sat sistemi üzerine kurulu olduğunu, zaman zaman kooperatiflerle farklı modeller denense de artık bu sistemin bugünkü ihtiyaçlara cevap vermediğini söyledi.Yeni dönemde gayrimenkulün menkulleştirilmesi, yani projelerin finansal enstrümanlar aracılığıyla yatırımcılara sunulmasının çok önemli olduğunu dile getiren yetkililer, “Gayrimenkul yatırım fonları, girişim sermayesi fonları, kira sertifikaları, gayrimenkul tahvilleri gibi araçlar aslında yatırımcıya projeye ortak olma fırsatı sunuyor. Bu modeller halk arasında çok bilinmediği ya da adları karmaşık geldiği için yeterince benimsenmiyor. Oysa bu sistemlerin hepsi farklı isimler altında, toplu finansman modelleri. Bizim bu yılki önceliklerimizden biri, bu finansal araçları hem yatırımcı hem proje geliştirici açısından daha anlaşılır ve uygulanabilir hale getirmek. Çünkü gayrimenkul sektörü geleceğini bu yeni finansman modellerinde bulacak.” Dedi.Yönetim Kurulu Üyeleri, 2024’te Türk vatandaşlarının yurt dışında 2,5 milyar dolarlık gayrimenkul yatırımı yaptığını belirterek, “Türkiye’de aynı değerde bir evi alamayan yatırımcı, yurt dışında 30 yıl vadeli mortgage’la bu erişimi sağlayabiliyor. Eğer Türkiye’de de erişimi kolaylaştıracak finansman modelleri geliştirirsek, bu sermayenin içeride kalması mümkün. Kiralık konut modelleri, gayrimenkulün menkulleştirilmesi ve fon sistemleri bu nedenle kritik.” İfadelerini kullandı.