Türkiye'nin ticari gayrimenkul piyasası, 2025 yılının üçüncü çeyreğinde şaşırtıcı bir paradoksa sahne oldu. Yüksek nominal fiyat artışları gözlemlenirken, enflasyonun gölgesinde bu varlıkların reel değeri erimeye devam etti. Bu durum, yatırımcıların ve işletmelerin varlıklarını koruma çabasında karşılaştığı zorlukları bir kez daha gözler önüne seriyor.
Enflasyonun Gölgesindeki Nominal Artışlar Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından açıklanan son verilere göre, ticari gayrimenkul fiyat endeksi ülke genelinde üçüncü çeyrekte bir önceki çeyreğe göre yüzde 5,3, yıllık bazda ise yüzde 30 oranında artış gösterdi. Bu rakamlar ilk bakışta piyasada canlı bir hareketlilik olduğunu düşündürse de, enflasyonist ortamda nominal artışların yanıltıcı olabileceği gerçeği göz ardı edilmemelidir. Asıl endişe verici tablo, aynı dönemde fiyatların reel olarak yüzde 2,4 oranında azalmasıyla ortaya çıkıyor. Bu, ticari gayrimenkul sahiplerinin, varlıklarının alım gücü açısından değer kaybettiği anlamına geliyor. Yani, kağıt üzerinde daha zengin görünen portföyler, aslında enflasyon karşısında eriyor.
Ofis Piyasasında Benzer Trend Ofis piyasası da genel ticari gayrimenkul trendinden farklı bir seyir izlemiyor. Ofis Fiyat Endeksi, üçüncü çeyrekte bir önceki çeyreğe göre yüzde 5,9 artarken, yıllık nominal artış yüzde 29,6 olarak gerçekleşti. Ancak reel bazda ofis fiyatları da yüzde 2,7 oranında düşüş kaydetti. Bu durum, özellikle şehir merkezlerindeki ofis alanlarına yatırım yapanlar için önemli bir sinyal niteliğinde. İşletmelerin kira maliyetleri nominal olarak artarken, yatırımcıların bu varlıklardan elde ettiği getiri enflasyon karşısında yetersiz kalıyor. Bu da, yeni ofis yatırımları ve mevcut portföy yönetimi stratejileri için yeniden değerlendirme ihtiyacını doğuruyor.
Büyük Şehirlerdeki Durum: İstanbul, Ankara, İzmir Türkiye'nin üç büyük metropolü olan İstanbul, Ankara ve İzmir'deki ticari gayrimenkul piyasaları da benzer bir tablo çiziyor. Üçüncü çeyrekte bir önceki çeyreğe göre sırasıyla yüzde 3,2, yüzde 5,2 ve yüzde 3 oranında nominal artışlar kaydedildi. Yıllık bazda bakıldığında ise İstanbul'da yüzde 23,3, Ankara'da yüzde 32,0 ve İzmir'de yüzde 31,9'luk nominal artışlar dikkat çekiyor. Özellikle Ankara ve İzmir'deki güçlü nominal yükselişler, bu şehirlerin ticari gayrimenkul pazarında belirli bir hareketlilik olduğunu gösterse de, reel değer kaybı gerçeği bu şehirler için de geçerli.
Piyasa İçin Çıkarımlar ve Gelecek Beklentileri Ticari gayrimenkul piyasasındaki bu veriler, genel ekonomi için önemli çıkarımlar sunuyor. Enflasyonun varlık fiyatları üzerindeki aşındırıcı etkisi devam ederken, yatırımcılar için reel getiri elde etmek giderek zorlaşıyor. Bu durumun olası sonuçları şu şekilde özetlenebilir:
Yatırımcı Güveni: Reel değer kaybı, uzun vadeli ticari gayrimenkul yatırımlarına olan güveni zedeleyebilir ve yeni yatırımları yavaşlatabilir. Kira Politikaları: Mülk sahipleri, reel kayıplarını telafi etmek amacıyla kira artışlarını daha agresif bir şekilde sürdürebilir, bu da işletmelerin operasyonel maliyetlerini artırabilir. Piyasa Durgunluğu Riski: Reel getiri beklentilerinin düşmesi, alım-satım işlemlerinde durgunluğa yol açabilir. Makroekonomik Etki: Gayrimenkul sektöründeki bu yavaşlama, inşaat ve ilgili sektörler üzerinde de olumsuz bir etki yaratabilir, genel ekonomik büyümeyi baskılayabilir.
Uzmanlar, enflasyonla mücadele politikalarının etkinliği artmadığı sürece ticari gayrimenkul piyasasındaki reel değer kaybının sürebileceği konusunda uyarıyor. Yatırımcıların, enflasyondan arındırılmış getiri sağlayan alternatif varlık sınıflarına yönelme eğilimi göstermesi bekleniyor.